Ich möchte Sie zum dritten und letzten Artikel der Serie "Wie Sie Ihr eigenes M bekommen" einladen. Das heutige Thema befasst sich mit der Frage, wie man Miete und Kauf von Wohnraum im Zusammenhang mit den Verträgen selbst. Sie erfahren, worauf Sie bei den Verhandlungen sowohl mit dem Mieter als auch mit dem Verkäufer der Wohnung achten müssen. Außerdem werden wir kurz auf die Grundelemente beider Verträge eingehen. Ich hoffe, dass die folgenden Tipps für Sie hilfreich sind und Sie sich nicht "in die sprichwörtliche Flasche stecken" lassen.
Gleichzeitig möchte ich Sie ermutigen, auch die anderen Artikel dieser Reihe zu lesen:
TBS-Wohnungen und das Programm ³eMieszkanie +³c
In der Zwischenzeit lade ich Sie ein, die Einzelheiten des Eintrags unten zu lesen. Los geht's!
Eine ausführliche Erörterung aller Aspekte des Mietvertrags und der Problematik des Wohnungskaufs würde mehrere lange Artikel erfordern. Ich werde jedoch versuchen, die wichtigsten Elemente darzustellen und die möglichen Risiken so kurz und klar wie möglich aufzuzeigen.
Miete und Kauf einer Wohnung - einige technische Hinweise
Zu Beginn einige technische Hinweise, die sowohl für den Mietvertrag als auch für den Kauf einer Wohnung gelten. Es ist ratsam, sich vor der Aufnahme von Verhandlungen gründlich damit vertraut zu machen:
- mit dem technischen Zustand der Räumlichkeiten (im Falle der Anmietung und des Kaufs von Räumlichkeiten auf dem Sekundärmarkt) oder
- den geplanten Grundriss und die Lage der Wohnung für den Fall, dass es sich um eine noch nicht gebaute Wohnung handelt.
Es lohnt sich, sich umzuschauen und sicherzustellen, dass der Standort zu Ihnen passt und dass die von Ihnen benötigte Infrastruktur wie Geschäfte und Schulen in der Nähe sind. Außerdem lohnt es sich, das Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln und die Fahrtzeit zu prüfen.
Bevor Sie eine Wohnung kaufen oder einen Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie sich vergewissern, dass die Person, mit der Sie einen Mietvertrag abschließen, tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist. Oft gibt es Betrüger, die die Naivität oder Unerfahrenheit anderer ausnutzen. Sie sollten das Grundbuch und das Hypothekenregister überprüfen.
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das den rechtlichen Status von Immobilien, d. h. von Wohnungen, Häusern, Baugrundstücken und Grundstücken, sowie das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einer Wohnung festlegt. Es zeigt:
- wer der Eigentümer der Immobilie ist,
- ob der Verkäufer ein Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten der Genossenschaft hat,
- ob eine Hypothek darauf bestellt wurde,
- die Lage der Wohnung und ihre Größe.
Wenn der Vermieter/Verkäufer nicht der Eigentümer ist, sollte er/sie über eine entsprechende Vollmacht verfügen, um im Namen des Eigentümers zu handeln. Bei einem Mietvertrag ist eine einfache schriftliche Vollmacht ausreichend. Im Falle eines Verkaufs ist jedoch eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich. Denn die Vollmacht muss der Form entsprechen, in der der Vertrag geschlossen wird. Der Kaufvertrag für die Immobilie wird bei einem Notar abgeschlossen. Es ist auch ratsam, das Grundbuch einzusehen und das Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten in Form einer notariellen Urkunde anzufordern.
1. Mietwohnungen
Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie alle Bedingungen und Konditionen sorgfältig lesen. Der erste Schritt besteht darin, zu prüfen, ob die Angaben im Vertrag übereinstimmen, d. h. ob Sie tatsächlich mit der richtigen Person unterschreiben.
Gebühren, Unterhaltskosten, Nebenkosten
Für die Anmietung einer Wohnung ist der Mieter natürlich verpflichtet, Miete zu zahlen. Oft wird jedoch vergessen, welche Nebenkosten dem Mieter auferlegt werden können. Es ist wichtig, vor der Unterzeichnung des Vertrags zu prüfen, ob die Nebenkosten wie z. B. Miete an die Wohnungsbaugesellschaft, Strom, Wasser, Gas, Heizung, Parkplatz, Internet, Fernsehen, Festnetztelefon usw. im Vertrag enthalten sind oder ob der Mieter verpflichtet ist, einige Kosten separat zu zahlen. Es lohnt sich auch zu klären, wie die Kosten zu zahlen sind. Wir können mit dem Vermieter vereinbaren, dass wir die gesamten Kosten auf sein Konto überweisen oder sie in bar überweisen. Manchmal möchte der Vermieter, dass der Mieter eigene Vorauszahlungen für Versorgungsleistungen leistet oder Miete an die Wohnungsbaugesellschaft zahlt.
Kaution und Kündigung
Ein Punkt im Vertrag, mit dem sich jeder Mieter unbedingt vertraut machen sollte, sind die Kündigungsbestimmungen. Darauf sollte geachtet werden:
- die Art der Beendigung (z. B. schriftlich),
- eine Kündigungsfrist von z. B. einem Monat oder drei Monaten und
- Einbehaltung einer möglichen Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung. Es ist ratsam, sich seiner diesbezüglichen Verpflichtungen bewusst zu sein.
Ein weiterer Bestandteil eines Mietvertrags ist häufig eine Kaution. Dies ist die Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter einen bestimmten Betrag zu zahlen, um eventuelle Schäden oder Zahlungsrückstände zu decken. Meistens entspricht die Kaution einer Monatsmiete, aber Sie sollten den Betrag im Vertrag genau prüfen, um eine böse Überraschung zu vermeiden.
Übergabe- und Abnahmeprotokoll (Miete und Kauf der Wohnung)
Der Vermieter sollte dem Mietvertrag ein Übergabe- und Abnahmeprotokoll beifügen. Wenn er dies nicht tut, können Sie selbst ein solches Protokoll erstellen. Dies ist ein sehr wichtiger Bestandteil. Es sollte eine Liste der Geräte in der Wohnung und die Zählerstände zum Zeitpunkt der Übergabe enthalten. Sie sollten auch Fotos beifügen. Wenn Sie die Wohnung besichtigen, achten Sie besonders auf Mängel, Schäden oder Verschlechterungen und verlangen Sie, dass diese Informationen in das Protokoll aufgenommen werden. Andernfalls laufen Sie Gefahr, am Ende des Mietverhältnisses für die Reparatur von Gegenständen zur Kasse gebeten zu werden, die bereits von jemand anderem kaputt gemacht wurden.
2. Kauf von Immobilien auf dem Sekundärmarkt
Ein unbestreitbarer Vorteil des Kaufs einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt ist die Tatsache, dass alle Baumängel und -schwächen bereits "an die Oberfläche" gekommen sind. Mögliche Risse in den Wänden oder andere Baumängel des Gebäudes sind mit Sicherheit schon ans Licht gekommen - Sie können sie überprüfen und eine fundierte Entscheidung treffen.
Worauf sollten Sie vor dem Kauf achten? Die Liste ist lang. Zusätzlich zu den Informationen, die ich am Anfang des Artikels erwähnt habe, sollte man sich vergewissern, dass die Person, die einem die Wohnung verkauft, nicht mit den Zahlungen im Rückstand ist. Hierfür lohnt es sich, eine Bescheinigung der Wohnungsbaugesellschaft anzufordern. Ebenso wichtig ist es, zu prüfen, ob die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist. Diesbezüglich sollten Sie den Inhalt des Grundbuchs der Wohnung (Abteilung IV des Grundbuchs) überprüfen. Es lohnt sich auch, eine kleine "Nachforschung" bei den Nachbarn anzustellen und zu prüfen, welchen Ruf unser potenzieller Vertragspartner hat und ob es in den letzten Jahren vor dem Verkauf einen Brand oder eine Überschwemmung in der Wohnung gegeben hat. Wenn Sie alle notwendigen Informationen gesammelt und die Kaufentscheidung getroffen haben, ist es an der Zeit, den Vertrag vorzubereiten. Der Verkauf der Wohnung muss, wie bereits erwähnt, in Form einer notariellen Urkunde erfolgen. Es ist jedoch ratsam, vor dem Gang zum Notar einen Rechtsanwalt aufzusuchen, um einen Vertrag vorzubereiten, der Ihre Interessen angemessen schützt. Wir sind Ihnen dabei natürlich gerne behilflich.
3. Kauf einer Wohnung auf dem Primärmarkt
Zum Thema Kauf einer Wohnung von einem Bauträger wurden bereits zahlreiche Leitfäden und Handbücher verfasst. Das Thema ist so umfangreich und kompliziert, dass es schwierig ist, alle Fragen auf wenigen Seiten zu behandeln. Daher werde ich die wichtigsten Punkte, die Sie beachten müssen, bevor Sie etwas unternehmen, kurz zusammenfassen.
Kreditwürdigkeit (Miete und Kauf von Wohnraum)
Wenn wir planen, eine Wohnung mit Hilfe eines Bankkredits zu kaufen, müssen wir zunächst unsere Kreditwürdigkeit bestimmen, d. h. wie viel Kredit die Bank uns zur Verfügung stellen kann. Die Ermittlung unserer Kreditwürdigkeit gibt uns einen Anhaltspunkt und ermöglicht es uns, zu sehen, welche Art von Immobilie wir uns leisten können. Außerdem sollte man bedenken, dass bei einer Bauträgerwohnung ein erheblicher Teil der Kosten auf die Fertigstellung der neuen Räumlichkeiten entfällt. Aus diesem Grund ist es ratsam, die Ersparnisse auf den Eigenanteil am Darlehen und den Fonds für weitere Arbeiten an der Wohnung aufzuteilen.
Prospekte
Dies ist ein Dokument, das Sie sehr sorgfältig analysieren sollten, bevor Sie sich für den Kauf einer Wohnung entscheiden. Gemäß dem sogenannten "Entwicklungsgesetz", das seit 2012 in Kraft ist, haben wir das Recht, vom Verkäufer einen Informationsprospekt für die Investition zu verlangen. Der Prospekt sollte unter anderem Angaben zu folgenden Punkten enthalten:
- welche Erfahrung der Bauträger hat - im Prospekt werden abgeschlossene Investitionen aufgeführt,
- ob ein Vollstreckungsverfahren gegen den Projektträger anhängig ist,
- Wie ist der rechtliche Status des Grundstücks - ist es belastet (z. B. durch ein Bankdarlehen),
- wie der Flächennutzungsplan der Nachbargrundstücke aussieht - diese Information ist besonders wichtig, wenn Sie sicherstellen wollen, dass die Aussicht aus Ihrem Fenster nicht durch ein höheres Gebäude verdeckt wird,
- ob für die Investition die erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
- Welche Frist gilt für die Fertigstellung und den Eigentumsübergang der Immobilie?
Vorläufige Vereinbarung
Es ist üblich, einen Vorvertrag zu unterzeichnen. Sein wichtigstes Element ist natürlich die Verpflichtung beider Parteien, zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft den endgültigen Vertrag zu schließen, der das Eigentum an den Räumlichkeiten überträgt. Darüber hinaus sollte der Vorvertrag unter anderem Angaben zu folgenden Punkten enthalten:
- der Preis der Immobilie und ihre Lage,
- Termine für die Zahlung der Kaution,
- die Zahlungstermine für die nachfolgenden Tranchen,
- das Datum der Übergabe der Räumlichkeiten.
Entwicklungsvereinbarung (Miete und Kauf einer Wohnung)
Der Bauträgervertrag ist das wichtigste Puzzlestück im Zusammenhang mit dem Kauf eines Eigenheims. Es lohnt sich, ihn vor der Unterzeichnung sehr sorgfältig zu lesen. Worauf müssen Sie achten? Auch hier ist die Liste der Risiken sehr lang. Unter anderem sollten Sie prüfen, ob:
- die Vertragsparteien, wie in der Zusammenstellung angegeben, korrekt sind,
- die einschlägigen Grundbücher sind angegeben - es lohnt sich, auch deren Inhalt zu überprüfen,
- etwaige Dienstbarkeiten, die das Grundstück belasten, in der Erschließungsvereinbarung angegeben wurden, und die
- wie der Zeitplan für die Preiszahlung aussieht,
- den Prozess der Übergabe der Räumlichkeiten und
- Wie hoch ist die Haftung des Bauträgers für Sachmängel an den Räumlichkeiten?
- wer die notariellen Kosten trägt.
Für jemanden, der nicht mit der Art und Weise vertraut ist, wie eine Entwicklungsvereinbarung formuliert ist, kann es sehr schwierig sein, alle oben genannten Elemente zu erfassen. Daher lohnt es sich, die Hilfe eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, der den Vertrag für Sie prüft. Er wird Sie auf mögliche Risiken hinweisen und Sie bei den Verhandlungen mit dem Erschließungsträger begleiten.