{"id":4264,"date":"2019-08-12T09:41:53","date_gmt":"2019-08-12T07:41:53","guid":{"rendered":"https:\/\/bktkancelaria.pl\/?p=4264"},"modified":"2021-12-22T13:50:53","modified_gmt":"2021-12-22T12:50:53","slug":"najem-i-zakup-mieszkania-o-czym-nalezy-pamietac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bktkancelaria.pl\/de\/anmietung-und-kauf-einer-wohnung-zu-beachten\/","title":{"rendered":"Miete und Kauf einer Wohnung - was muss ich beachten?"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">Ich m\u00f6chte Sie zum dritten und letzten Artikel der Serie \"Wie Sie Ihr eigenes M bekommen\" einladen. Das heutige Thema befasst sich mit der Frage, wie man <strong>Miete und Kauf von Wohnraum<\/strong> im Zusammenhang mit den Vertr\u00e4gen selbst. Sie erfahren, worauf Sie bei den Verhandlungen sowohl mit dem Mieter als auch mit dem Verk\u00e4ufer der Wohnung achten m\u00fcssen. Au\u00dferdem werden wir kurz auf die Grundelemente beider Vertr\u00e4ge eingehen. Ich hoffe, dass die folgenden Tipps f\u00fcr Sie hilfreich sind und Sie sich nicht \"in die sprichw\u00f6rtliche Flasche stecken\" lassen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Gleichzeitig m\u00f6chte ich Sie ermutigen, auch die anderen Artikel dieser Reihe zu lesen:<\/p>\n<p class=\"entry-title\" style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/bktkancelaria.pl\/de\/wie-man-eine-sozialwohnung-bekommt-artikelserie-uber-den-weg-zu-einer-eigenen-wohnung\/\">Wie bekommt man eine Sozialwohnung? Eine Reihe von Artikeln dar\u00fcber, wie Sie Ihre eigene M. bekommen.<\/a><\/p>\n<p class=\"entry-title\" style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/bktkancelaria.pl\/de\/mieszkania-tbs-oraz-program-mieszkanie\/\">TBS-Wohnungen und das Programm \u00b3eMieszkanie +\u00b3c<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">In der Zwischenzeit lade ich Sie ein, die Einzelheiten des Eintrags unten zu lesen. Los geht's!<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-4266 aligncenter\" src=\"https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Najem-i-zakup-mieszkania-o-czym-nale\u017cy-pami\u0119ta\u0107.png\" alt=\"Miete und Kauf einer Wohnung - was zu beachten ist\" width=\"600\" height=\"250\" srcset=\"https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Najem-i-zakup-mieszkania-o-czym-nale\u017cy-pami\u0119ta\u0107.png 600w, https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Najem-i-zakup-mieszkania-o-czym-nale\u017cy-pami\u0119ta\u0107-150x63.png 150w, https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Najem-i-zakup-mieszkania-o-czym-nale\u017cy-pami\u0119ta\u0107-500x208.png 500w, https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Najem-i-zakup-mieszkania-o-czym-nale\u017cy-pami\u0119ta\u0107-300x125.png 300w, https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Najem-i-zakup-mieszkania-o-czym-nale\u017cy-pami\u0119ta\u0107-200x83.png 200w, https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Najem-i-zakup-mieszkania-o-czym-nale\u017cy-pami\u0119ta\u0107-400x167.png 400w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Eine ausf\u00fchrliche Er\u00f6rterung aller Aspekte des Mietvertrags und der Problematik des Wohnungskaufs w\u00fcrde mehrere lange Artikel erfordern. Ich werde jedoch versuchen, die wichtigsten Elemente darzustellen und die m\u00f6glichen Risiken so kurz und klar wie m\u00f6glich aufzuzeigen.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong>Miete und Kauf einer Wohnung - einige technische Hinweise <\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Zu Beginn einige technische Hinweise, die sowohl f\u00fcr den Mietvertrag als auch f\u00fcr den Kauf einer Wohnung gelten. Es ist ratsam, sich vor der Aufnahme von Verhandlungen gr\u00fcndlich damit vertraut zu machen:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>mit dem technischen Zustand der R\u00e4umlichkeiten (im Falle der Anmietung und des Kaufs von R\u00e4umlichkeiten auf dem Sekund\u00e4rmarkt) oder<\/li>\n<li>den geplanten Grundriss und die Lage der Wohnung f\u00fcr den Fall, dass es sich um eine noch nicht gebaute Wohnung handelt.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es lohnt sich, sich umzuschauen und sicherzustellen, dass der Standort zu Ihnen passt und dass die von Ihnen ben\u00f6tigte Infrastruktur wie Gesch\u00e4fte und Schulen in der N\u00e4he sind. Au\u00dferdem lohnt es sich, das Angebot an \u00f6ffentlichen Verkehrsmitteln und die Fahrtzeit zu pr\u00fcfen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Bevor Sie eine Wohnung kaufen oder einen Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie sich vergewissern, dass die Person, mit der Sie einen Mietvertrag abschlie\u00dfen, tats\u00e4chlich der Eigent\u00fcmer der Immobilie ist. Oft gibt es Betr\u00fcger, die die Naivit\u00e4t oder Unerfahrenheit anderer ausnutzen. Sie sollten das Grundbuch und das Hypothekenregister \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das den rechtlichen Status von Immobilien, d. h. von Wohnungen, H\u00e4usern, Baugrundst\u00fccken und Grundst\u00fccken, sowie das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einer Wohnung festlegt. Es zeigt:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>wer der Eigent\u00fcmer der Immobilie ist,<\/li>\n<li>ob der Verk\u00e4ufer ein Eigentumsrecht an den R\u00e4umlichkeiten der Genossenschaft hat,<\/li>\n<li>ob eine Hypothek darauf bestellt wurde,<\/li>\n<li>die Lage der Wohnung und ihre Gr\u00f6\u00dfe.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Wenn der Vermieter\/Verk\u00e4ufer nicht der Eigent\u00fcmer ist, sollte er\/sie \u00fcber eine entsprechende Vollmacht verf\u00fcgen, um im Namen des Eigent\u00fcmers zu handeln. Bei einem Mietvertrag ist eine einfache schriftliche Vollmacht ausreichend. Im Falle eines Verkaufs ist jedoch eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich. Denn die Vollmacht muss der Form entsprechen, in der der Vertrag geschlossen wird. Der Kaufvertrag f\u00fcr die Immobilie wird bei einem Notar abgeschlossen. Es ist auch ratsam, das Grundbuch einzusehen und das Eigentumsrecht an den R\u00e4umlichkeiten in Form einer notariellen Urkunde anzufordern.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong>1. Mietwohnungen <\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie alle Bedingungen und Konditionen sorgf\u00e4ltig lesen. Der erste Schritt besteht darin, zu pr\u00fcfen, ob die Angaben im Vertrag \u00fcbereinstimmen, d. h. ob Sie tats\u00e4chlich mit der richtigen Person unterschreiben.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>Geb\u00fchren, Unterhaltskosten, Nebenkosten <\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">F\u00fcr die Anmietung einer Wohnung ist der Mieter nat\u00fcrlich verpflichtet, Miete zu zahlen. Oft wird jedoch vergessen, welche Nebenkosten dem Mieter auferlegt werden k\u00f6nnen. Es ist wichtig, vor der Unterzeichnung des Vertrags zu pr\u00fcfen, ob die Nebenkosten wie z. B. Miete an die Wohnungsbaugesellschaft, Strom, Wasser, Gas, Heizung, Parkplatz, Internet, Fernsehen, Festnetztelefon usw. im Vertrag enthalten sind oder ob der Mieter verpflichtet ist, einige Kosten separat zu zahlen. Es lohnt sich auch zu kl\u00e4ren, wie die Kosten zu zahlen sind. Wir k\u00f6nnen mit dem Vermieter vereinbaren, dass wir die gesamten Kosten auf sein Konto \u00fcberweisen oder sie in bar \u00fcberweisen. Manchmal m\u00f6chte der Vermieter, dass der Mieter eigene Vorauszahlungen f\u00fcr Versorgungsleistungen leistet oder Miete an die Wohnungsbaugesellschaft zahlt.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>Kaution und K\u00fcndigung<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ein Punkt im Vertrag, mit dem sich jeder Mieter unbedingt vertraut machen sollte, sind die K\u00fcndigungsbestimmungen. Darauf sollte geachtet werden:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>die Art der Beendigung (z. B. schriftlich),<\/li>\n<li>eine K\u00fcndigungsfrist von z. B. einem Monat oder drei Monaten und<\/li>\n<li>Einbehaltung einer m\u00f6glichen Vertragsstrafe bei vorzeitiger K\u00fcndigung. Es ist ratsam, sich seiner diesbez\u00fcglichen Verpflichtungen bewusst zu sein.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ein weiterer Bestandteil eines Mietvertrags ist h\u00e4ufig eine Kaution. Dies ist die Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter einen bestimmten Betrag zu zahlen, um eventuelle Sch\u00e4den oder Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde zu decken. Meistens entspricht die Kaution einer Monatsmiete, aber Sie sollten den Betrag im Vertrag genau pr\u00fcfen, um eine b\u00f6se \u00dcberraschung zu vermeiden.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00dcbergabe- und Abnahmeprotokoll (Miete und Kauf der Wohnung)<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Der Vermieter sollte dem Mietvertrag ein \u00dcbergabe- und Abnahmeprotokoll beif\u00fcgen. Wenn er dies nicht tut, k\u00f6nnen Sie selbst ein solches Protokoll erstellen. Dies ist ein sehr wichtiger Bestandteil. Es sollte eine Liste der Ger\u00e4te in der Wohnung und die Z\u00e4hlerst\u00e4nde zum Zeitpunkt der \u00dcbergabe enthalten. Sie sollten auch Fotos beif\u00fcgen. Wenn Sie die Wohnung besichtigen, achten Sie besonders auf M\u00e4ngel, Sch\u00e4den oder Verschlechterungen und verlangen Sie, dass diese Informationen in das Protokoll aufgenommen werden. Andernfalls laufen Sie Gefahr, am Ende des Mietverh\u00e4ltnisses f\u00fcr die Reparatur von Gegenst\u00e4nden zur Kasse gebeten zu werden, die bereits von jemand anderem kaputt gemacht wurden.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong>2. Kauf von Immobilien auf dem Sekund\u00e4rmarkt<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ein unbestreitbarer Vorteil des Kaufs einer Wohnung auf dem Sekund\u00e4rmarkt ist die Tatsache, dass alle Baum\u00e4ngel und -schw\u00e4chen bereits \"an die Oberfl\u00e4che\" gekommen sind. M\u00f6gliche Risse in den W\u00e4nden oder andere Baum\u00e4ngel des Geb\u00e4udes sind mit Sicherheit schon ans Licht gekommen - Sie k\u00f6nnen sie \u00fcberpr\u00fcfen und eine fundierte Entscheidung treffen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Worauf sollten Sie vor dem Kauf achten? Die Liste ist lang. Zus\u00e4tzlich zu den Informationen, die ich am Anfang des Artikels erw\u00e4hnt habe, sollte man sich vergewissern, dass die Person, die einem die Wohnung verkauft, nicht mit den Zahlungen im R\u00fcckstand ist. Hierf\u00fcr lohnt es sich, eine Bescheinigung der Wohnungsbaugesellschaft anzufordern. Ebenso wichtig ist es, zu pr\u00fcfen, ob die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist. Diesbez\u00fcglich sollten Sie den Inhalt des Grundbuchs der Wohnung (Abteilung IV des Grundbuchs) \u00fcberpr\u00fcfen. Es lohnt sich auch, eine kleine \"Nachforschung\" bei den Nachbarn anzustellen und zu pr\u00fcfen, welchen Ruf unser potenzieller Vertragspartner hat und ob es in den letzten Jahren vor dem Verkauf einen Brand oder eine \u00dcberschwemmung in der Wohnung gegeben hat. Wenn Sie alle notwendigen Informationen gesammelt und die Kaufentscheidung getroffen haben, ist es an der Zeit, den Vertrag vorzubereiten. Der Verkauf der Wohnung muss, wie bereits erw\u00e4hnt, in Form einer notariellen Urkunde erfolgen. Es ist jedoch ratsam, vor dem Gang zum Notar einen Rechtsanwalt aufzusuchen, um einen Vertrag vorzubereiten, der Ihre Interessen angemessen sch\u00fctzt.  Wir sind Ihnen dabei nat\u00fcrlich gerne behilflich.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong>3. Kauf einer Wohnung auf dem Prim\u00e4rmarkt<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Zum Thema Kauf einer Wohnung von einem Bautr\u00e4ger wurden bereits zahlreiche Leitf\u00e4den und Handb\u00fccher verfasst. Das Thema ist so umfangreich und kompliziert, dass es schwierig ist, alle Fragen auf wenigen Seiten zu behandeln. Daher werde ich die wichtigsten Punkte, die Sie beachten m\u00fcssen, bevor Sie etwas unternehmen, kurz zusammenfassen.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>Kreditw\u00fcrdigkeit (Miete und Kauf von Wohnraum)<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Wenn wir planen, eine Wohnung mit Hilfe eines Bankkredits zu kaufen, m\u00fcssen wir zun\u00e4chst unsere Kreditw\u00fcrdigkeit bestimmen, d. h. wie viel Kredit die Bank uns zur Verf\u00fcgung stellen kann. Die Ermittlung unserer Kreditw\u00fcrdigkeit gibt uns einen Anhaltspunkt und erm\u00f6glicht es uns, zu sehen, welche Art von Immobilie wir uns leisten k\u00f6nnen. Au\u00dferdem sollte man bedenken, dass bei einer Bautr\u00e4gerwohnung ein erheblicher Teil der Kosten auf die Fertigstellung der neuen R\u00e4umlichkeiten entf\u00e4llt. Aus diesem Grund ist es ratsam, die Ersparnisse auf den Eigenanteil am Darlehen und den Fonds f\u00fcr weitere Arbeiten an der Wohnung aufzuteilen.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">Prospekte<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dies ist ein Dokument, das Sie sehr sorgf\u00e4ltig analysieren sollten, bevor Sie sich f\u00fcr den Kauf einer Wohnung entscheiden. Gem\u00e4\u00df dem sogenannten \"Entwicklungsgesetz\", das seit 2012 in Kraft ist, haben wir das Recht, vom Verk\u00e4ufer einen Informationsprospekt f\u00fcr die Investition zu verlangen. Der Prospekt sollte unter anderem Angaben zu folgenden Punkten enthalten:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>welche Erfahrung der Bautr\u00e4ger hat - im Prospekt werden abgeschlossene Investitionen aufgef\u00fchrt,<\/li>\n<li>ob ein Vollstreckungsverfahren gegen den Projekttr\u00e4ger anh\u00e4ngig ist,<\/li>\n<li>Wie ist der rechtliche Status des Grundst\u00fccks - ist es belastet (z. B. durch ein Bankdarlehen),<\/li>\n<li>wie der Fl\u00e4chennutzungsplan der Nachbargrundst\u00fccke aussieht - diese Information ist besonders wichtig, wenn Sie sicherstellen wollen, dass die Aussicht aus Ihrem Fenster nicht durch ein h\u00f6heres Geb\u00e4ude verdeckt wird,<\/li>\n<li>ob f\u00fcr die Investition die erforderlichen Genehmigungen vorliegen,<\/li>\n<li>Welche Frist gilt f\u00fcr die Fertigstellung und den Eigentums\u00fcbergang der Immobilie?<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>Vorl\u00e4ufige Vereinbarung<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es ist \u00fcblich, einen Vorvertrag zu unterzeichnen. Sein wichtigstes Element ist nat\u00fcrlich die Verpflichtung beider Parteien, zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft den endg\u00fcltigen Vertrag zu schlie\u00dfen, der das Eigentum an den R\u00e4umlichkeiten \u00fcbertr\u00e4gt. Dar\u00fcber hinaus sollte der Vorvertrag unter anderem Angaben zu folgenden Punkten enthalten:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>der Preis der Immobilie und ihre Lage,<\/li>\n<li>Termine f\u00fcr die Zahlung der Kaution,<\/li>\n<li>die Zahlungstermine f\u00fcr die nachfolgenden Tranchen,<\/li>\n<li>das Datum der \u00dcbergabe der R\u00e4umlichkeiten.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>Entwicklungsvereinbarung (Miete und Kauf einer Wohnung)<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Der Bautr\u00e4gervertrag ist das wichtigste Puzzlest\u00fcck im Zusammenhang mit dem Kauf eines Eigenheims. Es lohnt sich, ihn vor der Unterzeichnung sehr sorgf\u00e4ltig zu lesen. Worauf m\u00fcssen Sie achten? Auch hier ist die Liste der Risiken sehr lang. Unter anderem sollten Sie pr\u00fcfen, ob:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>die Vertragsparteien, wie in der Zusammenstellung angegeben, korrekt sind,<\/li>\n<li>die einschl\u00e4gigen Grundb\u00fccher sind angegeben - es lohnt sich, auch deren Inhalt zu \u00fcberpr\u00fcfen,<\/li>\n<li>etwaige Dienstbarkeiten, die das Grundst\u00fcck belasten, in der Erschlie\u00dfungsvereinbarung angegeben wurden, und die<\/li>\n<li>wie der Zeitplan f\u00fcr die Preiszahlung aussieht,<\/li>\n<li>den Prozess der \u00dcbergabe der R\u00e4umlichkeiten und<\/li>\n<li>Wie hoch ist die Haftung des Bautr\u00e4gers f\u00fcr Sachm\u00e4ngel an den R\u00e4umlichkeiten?<\/li>\n<li>wer die notariellen Kosten tr\u00e4gt.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">F\u00fcr jemanden, der nicht mit der Art und Weise vertraut ist, wie eine Entwicklungsvereinbarung formuliert ist, kann es sehr schwierig sein, alle oben genannten Elemente zu erfassen. Daher lohnt es sich, die Hilfe eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, der den Vertrag f\u00fcr Sie pr\u00fcft. Er wird Sie auf m\u00f6gliche Risiken hinweisen und Sie bei den Verhandlungen mit dem Erschlie\u00dfungstr\u00e4ger begleiten.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/bktkancelaria.pl\/de\/online-rechtsberatung\/\"><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter size-full wp-image-5353\" src=\"https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Kancelaria-BKT-.png\" alt=\"Anwaltskanzlei BKT Miete und Kauf von Wohnungen \" width=\"1200\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Kancelaria-BKT-.png 1200w, https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Kancelaria-BKT--150x38.png 150w, https:\/\/bktkancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/08\/Kancelaria-BKT--500x125.png 500w\" sizes=\"(max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zapraszam Pa\u0144stwa na trzeci, ostatni ju\u017c artyku\u0142 z serii \u201eJak zdoby\u0107 w\u0142asne M\u201d. Dzisiejsza tematyka b\u0119dzie dotyczy\u0142a kwestii, jak\u0105 jest najem i zakup mieszkania w kontek\u015bcie samych um\u00f3w. Dowiedz\u0105 si\u0119 Pa\u0144stwo, na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 w procesie negocjacji zar\u00f3wno z najemc\u0105 jak i sprzedawc\u0105 mieszkania. Ponadto, om\u00f3wimy pokr\u00f3tce podstawowe elementy obu um\u00f3w. 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