Neueste individuelle Auslegungen des nationalen Steuerinformationssystems (KIS) bestätigen eine günstige Position für Unternehmer: es ist möglich, als Unternehmer zu gelten Kosten der Einkommenserzielung (COP) einen Teil der Zinsen auf private Hypothek, in dem Maße, in dem die Immobilie für geschäftliche Zwecke genutzt wird.
Mit anderen Worten, wenn beispielsweise 30% der Fläche Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung für geschäftliche Zwecke genutzt werden (Home Office, Büro), dann werden 30% der bezahlten Hypothekenzinsen für den Kauf dieser Immobilie kann Ihre Steuer reduzieren. Wichtig ist, dass solche Abzug der Zinsen für ein Darlehen ist möglich auch wenn die Immobilie nicht in das Anlagenregister des Unternehmens eingetragen wurde - Entscheidend ist hier die tatsächliche geschäftliche Nutzung eines Teils der Räumlichkeiten.
Zinsen für ein BUI-Darlehen: Was sagen die neuesten KIS-Auslegungen (2024/2025)?
Die Steuerbehörden haben diesen Standpunkt in einer Reihe von Einzelinterpretationen aus den Jahren 2024 und 2025 konsequent bestätigt und eine klare Linie für Unternehmen gezogen, die für Wohnungskosten im Betrieb.
Anteilige Berücksichtigung der Kosten für Unternehmensimmobilien
Ein wichtiges Prinzip, das von Nationale steuerliche Informationen (KIS), ist anteilig Abrechnung der Kosten. Wird nur ein Teil der Immobilie für geschäftliche Zwecke genutzt, kann nur dieser Teil der Kosten der BUI zugerechnet werden.
- Auslegung durch den Direktor des KIS vom 24. Januar 2024 (0115-KDIT3.4011.777.2023.3.KP): Sie betraf einen Steuerberater, der 30% einer Wohnung für ein Büro nutzte. Die Behörde bestätigte, dass sowohl die Nebenkosten als auch die Miete in diesem Verhältnis in die BUI einbezogen werden können, ebenso wie die Hypothekenzinsen: „In diesem Verhältnis sollten auch die Darlehenszinsen in die Kosten einbezogen werden.”
- Auslegung durch den Direktor des KIS vom 23. Oktober 2024 (0112-KDIL2-2.4011.652.2024.1.KP): Ausdrücklich wurde festgehalten, dass die Darlehenszinsen „im Verhältnis zum Anteil der betrieblich genutzten Fläche - eine Belastung darstellen können abzugsfähige Kosten diese Tätigkeit”.
- Auslegung durch den Direktor des KIS vom 22. Januar 2025 (0113-KDIPT2-1.4011.814.2024.1.AP): In der jüngsten Auslegung wird die Auslegung auf gemeinsame Teile ausgedehnt. Sie betont, dass für abzugsfähige Kosten der Teil des Interesses, der der Fläche von ausschließlich für Aktivitäten verwendet, sowie der entsprechende Teil des Gemeinschaftsbereichs (z. B. Flur, Toilette), der innerhalb des Hauses gemeinsam genutzt wird.
Es sei darauf hingewiesen, dass die Behörden in diesen Auslegungen nicht die Verpflichtung auferlegt haben, das gesamte Grundstück als Anlagegut - Was zählt, ist die tatsächliche geschäftliche Nutzung eines Teils des Hauses/der Wohnung.
Wann sind private Zinsen als BUI abzugsfähig? Bedingungen für den Abzug
Um einen Teil der Hypothekenzinsen sicher als Einkommen anrechnen zu können steuerlich absetzbare Kosten (steuerlich absetzbare Ausgaben), muss der Unternehmer die Standardbedingungen des PIT-Gesetzes erfüllen.
1. Verknüpfung mit den Einnahmen und der tatsächlichen Zahlung
Grundlage ist der Nachweis eines Kausalzusammenhangs zwischen dem entstandenen Zinsen für das Darlehen und Geschäftseinkommen (was im Falle eines Home Office als erfüllt angesehen wurde). Darüber hinaus schließt das PIT-Gesetz unter anderem die Rückzahlung von Darlehenskapital und -zinsen von den Kosten aus, die nicht tatsächlich gezahlt worden sind.
In die BUI kann daher Folgendes aufgenommen werden nur gezahlte Zinsen auf ein Darlehen - aufgelaufene, aber nicht gezahlte Zinsen sind keine Kosten des Einkommens.
Wichtig für Unternehmer: Im Zusammenhang mit den Geschäftskosten sollten auch andere steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Interessiert es Sie, wie Sie die Mehrwertsteuer im elektronischen Handel ausweisen? Erfahren Sie mehr: https://bktkancelaria.pl/artykul-o-vat/.
Wie dokumentiert man den Hypothekenzinsabzug richtig?
Die Steuerbehörden betonen die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Dokumentation und Rechtfertigung solcher Zinsabzüge für Darlehen auf Seiten des Steuerpflichtigen. In den zitierten Auslegungen heißt es ausdrücklich, dass diese Ausgaben steuerliche Kosten darstellen können vorausgesetzt, sie werden ordnungsgemäß dokumentiert.
Dokumentationspflichten für PSCs
Der Steuerpflichtige muss bei einer eventuellen Prüfung den Kausalzusammenhang zwischen den entstandenen Interesse und das Unternehmen und dokumentieren zuverlässig den Anteil, in dem die Immobilie dem Unternehmen dient (siehe KIS-Interpretation vom 16. Mai 2024).
In der Praxis bedeutet dies, dass man etwas haben muss:
- Nachweis der Zinszahlungen: Z. B. Kontoauszüge oder eine Bescheinigung der Bank über die Höhe der gezahlte Zinsen während des betreffenden Zeitraums.
- Eine dokumentierte Berechnung des Anteils: Eine Erklärung des Unternehmers, aus der hervorgeht, welche Fläche (oder welcher Prozentsatz der Fläche) für das Unternehmen genutzt wird. Eine Erklärung zusammen mit z. B. einem Plan des Hauses und der Angabe des für das Unternehmen genutzten Teils ist ausreichend.
Es ist ratsam, für Ihre eigenen Unterlagen eine Beschreibung der Räume oder des Teils des Hauses zu erstellen, den das Unternehmen bedient (eventuell auch, wie der Anteil der Gemeinschaftsflächen berechnet wurde), damit Sie dies vollständig begründen können. Siehe auch: Geschenkkarten als steuerliche Ausgabe - wann sind sie steuerlich absetzbar?.
Denken Sie an Grundsteuer und Haftung
Wir sollten auch nicht vergessen, dass Teilnutzung der Immobilie für die Durchführung von Geschäftstätigkeiten ist mit zusätzlichen Steuerpflicht. Wir sollten diese Tatsache der Gemeinde melden. Denn wir werden einen höheren Preis für den geschäftlich genutzten Teil zahlen. Grundsteuer.
Zusammenfassung, Wenn ein bestimmter Prozentsatz der Grundstücksfläche für geschäftliche Zwecke genutzt wird, dann muss genau dieser Prozentsatz Zinsen für eine private Hypothek für seinen Kauf als abzugsfähige Ausgaben anerkannt werden können. Voraussetzung ist, dass diese Zinsen tatsächlich anfallen und gezahlt werden und dass die anteilige Nutzung der Immobilie für betriebliche Zwecke ordnungsgemäß nachgewiesen wird.
Wenn Sie die Anerkennung von Zinsaufwendungen für ein Darlehen zum Erwerb einer Immobilie im BUI besprechen möchten oder andere rechtliche und steuerliche Fragen haben, wenden Sie sich bitte an unseren Spezialisten oder nutzen Sie unsere Online-Rechtsberatung: https://bktkancelaria.pl/porady-prawne-online-2/.
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