Dzisiejszy artykuł jest kontynuacją serii, poświęconej tematyce związanej ze zdobyciem własnego M. W dzisiejszym artykule skupię się na problematyce mieszkań budowanych w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Poruszę również kwestię wsparcia państwa w zakresie uzyskania własnego mieszkania, w ramach tzw. programu Mieszkanie+. Poniżej znajdziecie Państwo odpowiedzi na dwa zasadnicze pytania dotyczące tej kwestii. A mianowicie, jakie warunki należy spełnić, aby móc się ubiegać o mieszkanie TBS i oferowane przez program „Mieszkanie +”? Jak funkcjonuje TBS?

Jednocześnie zachęcam do zapoznania się z poprzednim artykułem z tej serii: Jak zdobyć mieszkanie komunalne? 

A tera zapraszam do lektury niniejszego wpisu.

Mieszkanie TBS i Program „Mieszkanie +” – Towarzystwo Budownictwa Społecznego 

Na początek parę informacji formalnych oraz podstaw prawnych.

Zasady funkcjonowania Towarzystwa Budownictwa Społecznego określa ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. 2018.1020), dalej: ustawa. TBS zazwyczaj funkcjonują w formie spółek kapitałowych, czyli spółki  z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółki akcyjnej.

Zgodnie z art. 27 ust . 1 ustawy:

,,przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Towarzystwa mogą także nabywać budynki mieszkalne oraz przeprowadzać remonty i modernizację obiektów.”

W przypadku, gdy TBS podejmuje decyzję w zakresie przeprowadzenia inwestycji budowlanej, zajmuje się procedurą budowlaną oraz w dalszej kolejności najmem lokali.

Skąd TBS czerpie środki na taką inwestycję?

70% kosztów inwestycji pokrywa Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, który udziela TBS  preferencyjnych kredytów umożliwiających budowę nowych mieszkań. TBS musi dysponować środkami na pozostałą część przedsięwzięcia.

Skąd pochodzi pozostałe 30%?

Reszta potrzebnej kwoty to tzw. wkład partycypacyjny. Pokrywają go osoby chcące dysponować lokalem TBS, czyli potencjalni najemcy.

Mieszkanie TBS – kto może skorzystać?

Mieszkania TBS przeznaczone są dla osób wykazujących się m.in. odpowiednim dochodem oraz brakiem tytułu prawnego do lokalu w tej samej miejscowości. Kryterium dochodowe jest szczegółowo wskazane we wcześniej wspomnianej ustawie. Powiązane jest ze średnim miesięcznym dochodem gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o mieszkanie TBS za rok poprzedzający, w którym nastąpi podpisanie umowy najmu lokalu.

Średni miesięczny dochód różni się w poszczególnych województwach. Zależy też od liczebności gospodarstwa domowego, a także od tego, w jakim okresie budowane było mieszkanie TBS i czy wymagana była partycypacja.

Na chwilę obecną zawarcie umowy najmu lokalu TBS uzależnione jest od wpłacenia co najmniej 10% kosztów budowy mieszkania TBS. Dochód osoby samotnej nie może przekraczać 1,2 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwie o więcej niż 10%. W przypadku gospodarstw dwuosobowych dopuszczalna jest 65% nadwyżka. Im więcej dzieci, tym limit jest wyższy. Przy czym rodziny wielodzietne mogą liczyć na dodatkowe 40% na każde dziecko.

Czynsz

Niewątpliwą zaletą TBS jest niski czynsz. Jego wysokość jest ograniczona ustawowo. Zgodnie z ustawą czynsz w istniejących mieszkaniach TBS nie może przekroczyć w skali roku 4 % wartości odtworzeniowej lokalu, a w tych, które dopiero powstaną 5 %. Przez wskaźnik przeliczeniowy rozumie się przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wysokość czynszu jest różna w różnych miastach. Niestety trzeba liczyć się z tym, że drożej będzie w dużym mieście takim jak Warszawa, czy Wrocław.

Wady i zalety TBS

Zalety:

• koszty wpłaty własnej do TBS są o wiele niższe niż koszty kredytu hipotecznego;
• koszty wykończenia mieszkań TBS zawierają się w czynszu;
• w nowych mieszkaniach TBS lokatorzy mogą sami zdecydować, jak będzie wyglądało ich przyszłe lokum.

Wady:

• najemca nigdy nie stanie się właścicielem wynajmowanego mieszkania, w świetle obowiązujących przepisów mieszkania są i będą własnością Towarzystw Budownictwa Społecznego;
• nieciekawa lokalizacja TBS (ze względu na ograniczenie kosztów);
• TBS może podnieść czynsz najemcy w przypadku wzrostu zarobków najemcy.

Warto jednak zwrócić uwagę na to, że Ministerstwo Infrastruktury w ostatnim czasie zapowiedziało zmiany w ustawie o TBS. Mają one wprowadzić możliwość przejęcia mieszkań na własność. Według propozycji resortu najemca musiałby spłacić kredyt na mieszkanie, zaciągnięty przez TBS w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym. Jednakże państwo zagwarantowałoby niskie oprocentowanie tego kredytu. Będziemy śledzić wszelkie propozycje rządu w tym zakresie i dzielić się z Państwem informacjami.

Mieszkanie TBS i Program „Mieszkanie +” – Mieszkanie Plus jako alternatywa dla TBS?

Na koniec pragnę przedstawić Państwu jeszcze w paru słowach nowy projekt rządowy w zakresie wsparcia mieszkaniowego, czyli Mieszkanie+. Zaznaczam jednocześnie, że projekt ten nie jest w pełni gotowy, stąd część informacji może wkrótce ulec zmianie.

Dla kogo?

Z programu Mieszkanie Plus, według założeń ustawy o Narodowym Programie Mieszkaniowym, może skorzystać każda osoba fizyczna. Nie ma ustalonej górnej granicy wiekowej, jak to było w przypadku Mieszkania dla Młodych (poprzedniego rządowego programu). W pierwszej kolejności dopłaty do czynszu skierowane zostać mają do osób o niskich zarobkach oraz do rodzin wielodzietnych. Natomiast z opcji najmu mieszkania w ramach M+ skorzystać będzie mogła każda osoba, która zobowiąże się do comiesięcznego opłacania czynszu.

M+ to propozycja dla tych, których nie stać na zakup własnego mieszkania, a równocześnie wysokość ich zarobków jest zbyt duża, by mogli ubiegać się o lokum np. od gminy.

Pierwszeństwo do uzyskania Mieszkania+ mają osoby:

1. o względnie niższych dochodach;
2. wychowujące dziecko z niepełnosprawnością co najmniej w stopniu umiarkowanym;
3. wychowujące co najmniej jedno dziecko;
4. które do tej pory nie posiadały prawa własności do domu jednorodzinnego, mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
5. migrujące do innego miasta za pracą;
6. które mają status repatrianta;
7. powyżej 65 roku życia,
8. mające orzeczony stopień niepełnosprawności co najmniej w stopniu umiarkowanym.

Gdzie powstaną inwestycje?

Budynki w ramach tego rządowego programu powstają na terenie całego kraju, uwzględniając zarówno te mniejsze jak i większe miejscowości. Część inwestycji mieszkaniowych jest już w budowie, należą do nich: Wałbrzych, Pruszków i Biała Podlaska. Pierwsze miasto, w którym zostały oddane do użytku lokale Mieszkanie Plus to Jarocin.

Jak wynika z powyższych informacji dotyczących wprowadzonych kryteriów, uzyskanie mieszkania w ramach programu Mieszkanie+ może okazać się utrudnione.  Zanim podejmą Państwo decyzję o ubieganiu się o mieszkanie w ramach tego programu warto skonsultować się z ekspertem, który pomoże przygotować odpowiednią dokumentację.