Zapraszam Państwa na trzeci, ostatni już artykuł z serii „Jak zdobyć własne M”. Dzisiejsza tematyka będzie dotyczyła kwestii, jaką jest najem i zakup mieszkania w kontekście samych umów. Dowiedzą się Państwo, na co zwrócić uwagę w procesie negocjacji zarówno z najemcą jak i sprzedawcą mieszkania. Ponadto, omówimy pokrótce podstawowe elementy obu umów. Mam nadzieję, że poniższe wskazówki okażą się dla Państwa pomocne i nie pozwolą się Państwo „nabić w przysłowiową butelkę”.

Jednocześnie zachęcam do lektury pozostałych artykułów z tej serii:

Jak zdobyć mieszkanie komunalne? Seria artykułów o tym, jak zdobyć własne M.

Mieszkania TBS oraz Program „Mieszkanie +”

Tymczasem, zapraszam do zapoznania się ze szczegółami poniższego wpisu. Zaczynamy!

Dokładne omówienie wszystkich aspektów umowy najmu oraz problematyki zakupu mieszkania wymagałoby przygotowania kliku obszernych artykułów. Ja postaram się natomiast w sposób jak najbardziej skrótowy i przejrzysty przedstawić Państwu najważniejsze elementy oraz wyeksponować potencjalne zagrożenia.

Najem i zakup mieszkania – kilka uwag technicznych

Na początek kilka uwag technicznych, które są aktualne zarówno dla umowy najmu jak i zakupu mieszkania. Przed przystąpieniem do negocjacji warto dokładnie zapoznać się:

• ze stanem technicznym lokalu (w przypadku najmu oraz zakupu lokalu z rynku wtórnego) lub
• planowanym rozkładem i położeniem mieszkania w przypadku, gdy mamy do czynienia z mieszkaniem deweloperskim, które jeszcze nie powstawało.

Warto rozejrzeć się po okolicy i upewnić się, czy lokalizacja nam odpowiada, czy w pobliżu znajdziemy potrzebne nam elementy infrastruktury, takie jak sklepy czy szkoły. Ponadto, warto sprawdzić dostępne środki komunikacji miejskiej oraz czas dojazdu do pracy.

Zarówno przed zakupem mieszkania jak i przed podpisywaniem umowy najmu należy upewnić się, ze osoba z którą podpisujemy umowę jest rzeczywiście właścicielem lokalu. Niejednokrotnie można bowiem natknąć się na oszustów wykorzystujących naiwność lub niedoświadczenie innych. Warto w tym celu zweryfikować księgę wieczystą lokalu.

Księga wieczysta to urzędowy rejestr, który określa stan prawny nieruchomości, czyli mieszkań, domów, działek budowlanych oraz gruntów, a także spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Wynika z niej:

• kto jest właścicielem nieruchomości,
• czy sprzedającemu przysługuje własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego,
• czy została ustanowiona na niej hipoteka,
• lokalizacja mieszkania i jego wielkość.

Jeżeli wynajmujący/ sprzedawca właścicielem nie jest to powinien mieć stosowne pełnomocnictwo do działania w imieniu właściciela. W przypadku umowy najmu wystarczy zwykłe pełnomocnictwo w formie pisemnej. Natomiast w przypadku sprzedaży konieczne jest pełnomocnictwo w formie notarialnej. Pełnomocnictwo musi bowiem odpowiadać formie, w której zawierana jest umowa. Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest u notariusza. Warto również sprawdzić księgę wieczystą i poprosić o okazanie tytułu prawnego do lokalu w postaci aktu notarialnego

1. Najem mieszkania

Przed podpisaniem umowy należy zapoznać się dokładnie z wszystkimi jej warunkami. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dane na umowie się zgadzają tj. czy rzeczywiście podpisujemy umowę z właściwą osobą.

Opłaty, koszty utrzymania, media

Naturalnie za najem mieszkania, najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz. Jednakże często zapomina się o dodatkowych opłatach, które mogą obciążać najemcę. Przed podpisaniem należy sprawdzić, czy zawarto w umowie dodatkowe koszty takie jak np. czynsz płacony do spółdzielni, prąd, woda, gaz, ogrzewanie, miejsce postojowe, Internet, telewizja, telefon stacjonarny itp., czy też najemca będzie zobowiązany ponosić jakieś koszty oddzielnie. Warto również jasno określić, w jaki sposób należy uiszczać opłaty. Możemy umówić się z właścicielem, że całość opłat będziemy wpłacać na jego konto lub przekazywać w gotówce. Czasem właściciel życzy sobie by najemca samodzielnie wpłacał zaliczki na media, czy też regulował czynsz w spółdzielni.

Kaucja i wypowiedzenie umowy

Punktem umowy z którym obowiązkowo musi się zapoznać każdy najemca są postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy. Należy zwrócić uwagę na:

• sposób wypowiedzenia (np. w formie pisemnej),
• okres wypowiedzenia np. miesięczny lub 3- miesięczny oraz
• zastrzeżenie ewentualnej kary umownej za wcześniejsze wypowiedzenie umowy. Warto mieć świadomość ciążących na nas z tego tytułu obowiązków.

Kolejnym elementem umowy najmu bardzo często jest kaucja. Jest to obowiązek najemcy do wpłacania wynajmującemu określonej kwoty w celu zabezpieczenia ewentualnych szkód lub pokrycia zaległości w płatnościach. Najczęściej kaucja odpowiada wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale należy dokładnie sprawdzić jej wysokość w umowie, aby uniknąć przykrej niespodzianki.

Protokół zdawczo- odbiorczy (najem i zakup mieszkania)

Do umowy najmu właściciel powinien dołączyć protokół zdawczo- odbiorczy. Jeżeli tego nie uczyni, to taki protokół mogą sporządzić Państwo samodzielnie. Jest to bardzo ważny element. Protokół taki powinien zawierać listę wyposażenia mieszkania oraz wskazania stanu liczników w dniu przekazania przedmiotu najmu. Do protokołu warto także załączyć zdjęcia. Podczas oglądania mieszkania powinni Państwo zwrócić szczególną uwagę na wszelkie braki, uszkodzenia i ubytki oraz domagać się umieszczenia tych informacji w protokole. W przeciwnym razie ryzykują Państwo, że pod koniec trwania umowy zostaną obciążeni kosztami naprawy sprzętów, które zostały zepsute już wcześniej przez kogoś innego.

2. Zakup lokalu z rynku wtórnego

Niewątpliwą zaletą zakupu mieszkania z rynku wtórnego jest fakt, że wszystkie wady i mankamenty konstrukcyjne „wyszły już na wierzch”. Ewentualne pęknięcia ścian, czy innego rodzaju wady związane z konstrukcją budynku z pewnością już się ujawniły- będą mogli Państwo je zweryfikować i podjąć świadomą decyzję.

Co należy sprawdzić przed zakupem? Lista jest długa. Poza informacjami, o których wspomniałam na wstępie artykułu, powinniśmy zweryfikować, czy sprzedający nam mieszkanie nie zalega z opłatami. W tym celu warto poprosić o zaświadczenie wystawione przez wspólnotę mieszkaniową. Równie istotne jest sprawdzenie, czy na mieszkaniu nie ciąży hipoteka. W tym zakresie należy skontrolować treść księgi wieczystej lokalu (IV dział księgi wieczystej). Warto również przeprowadzić własne, drobne „śledztwo” wśród sąsiadów, sprawdzić jaką opinie ma nasz potencjalny kontrahent oraz czy w mieszkaniu w ciągu ostatnich lat przed sprzedażą nie było pożaru czy zalania. Gdy zbiorą już Państwo wszystkie potrzebne informacje i podejmą decyzje o zakupie, czas przygotować umowę. Sprzedaż mieszkania, tak jak wspomniałam powyżej, musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Jednakże warto przed udaniem się do notariusza odwiedzić prawnika w celu przygotowania umowy odpowiednio zabezpieczającej Państwa interesy.  W tym zakresie oczywiście służymy Państwu pomocą.

3. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego

Na temat zakupu mieszkania od dewelopera powstało już wiele poradników i przewodników. Tematyka ta jest na tyle obszerna i skomplikowana, że trudno omówić wszystkie zagadnienia na zaledwie kilku stronach. Dlatego hasłowo przedstawię najważniejsze zagadnienia, z którymi muszą się Państwo zaznajomić przed podjęciem jakichkolwiek działań.

Zdolność kredytowa (najem i zakup mieszkania)

Jeżeli planujemy zakupić mieszkanie korzystając z kredytowania banku to w pierwszej kolejności musimy określić nasza zdolność kredytową, czyli to jaką kwotę kredytu bank będzie nam w stanie udostępnić. Określenie zdolności kredytowej da nam punkt odniesienia i pozwoli zorientować się, na jaką nieruchomość będziemy mogli sobie pozwolić. Warto uwzględnić również, że w przypadku mieszkania deweloperskiego niemała część kosztów pochłania wykończenie nowego lokum. Z tego powodu warto rozdzielić oszczędności pomiędzy wkład własny do kredytu oraz fundusz na dalsze prace w mieszkaniu.

Prospekt informacyjny

Jest to dokument który warto bardzo dokładnie przeanalizować przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania. Zgodnie z obowiązującą od 2012 roku tzw. ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. W prospekcie powinny się znaleźć między innymi informacje o tym:

• jakie doświadczenie ma deweloper – w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje,
• czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
• jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
• jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek- ta informacja jest szczególnie istotna, jeżeli zależy nam na tym by widok z naszego okna nie został przysłonięty przez wyższy budynek,
• czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
• jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Umowa przedwstępna

Stałą praktyką jest podpisywanie umowy przedwstępnej. Najważniejszym jej elementem jest oczywiście zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości. Ponadto, w umowie przedwstępnej powinny znaleźć się m. in. informacje o:

• cenie nieruchomości i jej lokalizacji,
• terminach wpłaty zadatku,
• terminach zapłaty kolejnych transz,
• terminie przekazania lokalu.

Umowa deweloperska (najem i zakup mieszkania)

Umowa deweloperska to najważniejszy element naszej układanki związanej z nabyciem własnego mieszkania. Przed podpisaniem warto ją bardzo dokładnie przeczytać. Na co trzeba zwrócić uwagę? Tutaj lista zagrożeń jest również bardzo długa. Należy sprawdzić m.in. czy:

• strony umowy wskazane w komparycji są poprawne,
• podano właściwe księgi wieczyste- warto również ponownie sprawdzić ich treść,
• w umowie deweloperskiej wskazano jakieś służebności obciążające nieruchomość, a także
• jak wygląda harmonogram wpłat ceny,
• proces przekazania lokalu oraz
• jak wygląda odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne lokalu,
• kto ponosi koszty notarialne.

Wychwycenie wszystkich powyższych elementów może okazać się bardzo trudne dla osoby niezaznajomionej ze sposobem formułowania umowy deweloperskiej. Warto więc w tym zakresie skorzystać z pomocy prawnika, który zaopiniuje dla Państwa umowę. Wskaże potencjalne zagrożenia oraz przeprowadzi Państwa przez proces negocjacji z deweloperem.